“最嚴限購令”下環京樓市環比量漲價跌:成交均價1.23萬/㎡

  來源:風云地產界企鵝號發布日期::2019-11-23瀏覽次數:177
3個月,4座新城,從北京到環京。風云地產界帶著環京限購升級后的余溫,對部分環京新城樓市現狀進行了調查了解。10月末,北京中原市場研究部發布環京樓市三季度數據,住宅市場以1.55萬套成交,環

3個月,4座新城,從北京到環京。風云地產界帶著環京限購升級后的余溫,對部分環京新城樓市現狀進行了調查了解。

10月末,北京中原市場研究部發布環京樓市三季度數據,住宅市場以1.55萬套成交,環比上漲26%;成交均價1.23萬/㎡,環比下降13%,呈現量漲價跌之勢。

撰文/ 小白龍

編輯/ 盧泳志

01

真偽環京,三個圈層

2018年8月20日,全場940公里,890公里在河北地區的首都地區環線高速正式通車,因為其形狀呈環繞北京之勢,又俗稱“大七環”。

在大七環串聯之下,約有13座城市處于連接之中,共享京津冀1小時經濟圈大發展。

大七環與北京(來源米宅北京)

在高速交通不斷布局利好之下,大興新機場、冬奧會、城際鐵路等基礎設施也在穩步推進。對于限購升級下的環京,樓市現狀如何,值得不值得買?提出了靈魂般的拷問!

帶著疑問,風云地產界探訪了懷來、燕郊、大廠和固安四座環京新城,以及延慶和大興兩個北京城市區域。

此前,對于“真偽”環京討論,網上眾說紛紜。凡是涉及環京概念,在2016-2017年這段時間,房價大都翻了1-2倍。

對于環京新城,中原地產首席分析師張大偉將其分為三個圈層:

第一圈層,高鐵30分鐘,自駕1小時內,有燕郊、大廠、固安、廊坊等;

第二圈層:高鐵1小時,自駕2小時內,有武清、霸州、懷來等;

第三圈層:高鐵1小時,自駕2小時外,有唐山、保定、涿鹿等。

也有人稱其為真環京、偽環京和勉強環京。

最終我們以輻射北京中心區域就近的原則,確定踩盤4個環京新城。

按照最初的構想,懷來輻射著北京海淀西北區域,有著大批中關村產業園受眾;燕郊和大廠與北京通州副中心僅有一河之隔,前往北京東非??旖?;固安緊鄰新機場,與北京也是相隔一條永定河,同樣北京南大片區域非常便捷。

因為距離原因,北京與環京一直緊密相連,網上曾一度流傳將燕郊劃歸為北京的說法,最終不攻自破,淪為謠言。

在2018年底到2019年初,在環京嚴格限購下,也流傳著環京買房和北京社?;フJ的謠言,還引發了一波小陽春購房潮。

眾多聲音之下,都有一個目的:賣房!

自從2015年全國去產能開始,環京房價開啟了暴漲之路。一年左右時間,上漲1-2倍成為常態,2016年的環京也成為了全國房價漲幅第一的區域。

燕郊、大廠等地在增長的最高峰,均價達到4萬/㎡和3萬/㎡,價格直逼北京,引發了一陣狂潮。也讓不少北京早期在此布局的購房者,創造了一波財富神話,擁有了眾多房產投資追隨者。

但是,你永遠也不知道,明天迎接你的將會是什么!

02

限購升級下的環京

面對環京房價暴漲,2016年4月開始出臺各類限購政策,但是并未阻止價格的飛漲。直到2017年6月,就當不少人紛紛追漲進入環京城市購房,渴望一夜暴富的時候,限購開始升級。

自此,攔截了一群人的投資之路,消滅了樓市大部分需求。

環京部分區域限購政策

這一次限購升級,讓不少幻想利用環京樓市帶來一夜暴富的房產投資者,站在了高點。

之前創造了環京投資財富神話的早期入局者,也紛紛選擇割舍一部分房產,尋求止損收益。

環京對于北京收入來講,長期是作為“價值洼地”而存在。部分環京城市,在距離北京中心區域路程上,與北京外圍城市幾乎相同。

在環京城市不斷布局發展之下,交通日漸改善,通勤時間逐漸縮短,讓不少投資者趨之若鶩。剛需和投資者,夾雜在一起。

最終,環京房價慢慢跌落增長的神壇,降落凡間。部分新城從當時的最高價,跌幅達到50%,成為名副其實的價格“腰斬”樓市。

環京部分城市價格回調情況

部分環京新城房價,回到2016年水平,成為國家調控房地產成功的典型。

對于一個城市的發展,我們一般會從交通、產業和人口來判斷,是否具有投資價值。

環京作為北京周邊的“價值洼地”新城,本身并沒有太多居住人口,產業相較于北京而言,也還需積累發展,但是區域內房價在北京投資需求外溢帶動下,創造了一片欣欣向榮。

在進行升級限購之后,本地人根本無力支撐如此高的價格,區域價值逐漸回歸正常水平。

風云地產界探訪了懷來、燕郊、大廠和固安這四個環京新城也同樣經歷了大漲大跌。

03

產城融合的環京

因為世園會、冬奧會和京張高鐵不斷利好的緣故,我們首先將目光放到環京的懷來新城。

這是一個坐落于居庸關外,青翠群山疊巒之間的環京新城,環境優美,適合康養。

目前區域生活配套并未成型,商業和生活設施差,雖然已有部分小區交房入住,給人感覺依舊是“人煙稀少”。

隨后,我們探訪的燕郊和大廠,與北京城市副中心通州僅相隔一條潮白河。這里也是北京區域人口的重要分流點。

燕郊的區域位置,無疑是環京之中最好的,優于不少北京外圍城市,成為了北京東重要的人口聚集點。當地商業、生活配套齊全,也有自己的工廠產業散落布局在城市之中。

因為人口較多,2017年時每天就大約有40萬人往返于燕郊和北京,擁堵問題早已成為了兩地奔波的煩惱,生活體驗未必會好。

與燕郊毗鄰的大廠潮白河區域,單從距離上來講,與其它環京新城相比,大廠潮白河新城區位僅次于燕郊。在通往北京東的便捷速度,甚至優于聚集大量人口導致擁堵的燕郊。

大廠潮白河新城,在居住舒適性上,與燕郊相比,給人感覺更好。未來人口增加之后,交通擁堵會掣肘往返北京和大廠潮白河的居住體驗。

對于固安來講,大興新機場的開通,無疑讓它成為今年環京備受矚目的焦點。在價格腰斬之后,房價也有所回暖,當地置業顧問說:固安今年已有2000元/㎡的房價漲幅。

我們發現與北京相隔一條永定河的固安北,整體房價比固安南部區域貴4000元/㎡以上,兩塊區域帶給人的居住體驗也判若兩別。在固安北大湖公園旁的項目,別墅和大平層的價格,直追北京。

固安踩盤時,發生了一個插曲。在返回北京時,因為沒有ETC的我們,僅僅在收費站就遭遇了1個半小時的擁堵。

雖然各個環京城市在交通上穩步推進,高速公路和城際鐵路都接踵而至,不過交通問題仍然是環京和北京之間最大的阻礙。

如果選擇在北京工作,對于環京的居住屬性,跟隨筆者一起踩盤的美女同事,就直呼不愿意在此居住。

想像一下,如果你在北京三環上班,每天選擇在環京與公司之間來往,接近3-4小時的通勤距離,會是什么樣的生活體驗。

在北京高房價逼迫下,仍有許多在北京工作的人選擇“先上車”購房思路,與北京高收入相比之下,環京新城淪為北京“睡城”儼然已經成為共識。

前有燕郊,后有大廠潮白河,懷來和固安也不會例外。

在大廠潮白河新城踩盤途中,風云地產界就發現有開發商將自己項目案名取為“早安北京”,應景招攬來自北京的客戶。

不過,在承接北京分流之下,環京從來不甘只是淪為北京“睡城”

環京城市在產城融合發展上,風云地產界發現,2010年3月,華夏幸福與懷來縣政府簽訂合作協議,將在此打造懷來產業新城。

發展著騰訊數據中心、航天五院等信息技術、航空航天產業配套,區域內還將修建北京理工大學懷來校區。

固安早在2002年就與華夏幸福合作打造區域的產業新城。如今固安工業園區經過17年的發展,也承載著北京眾多外溢企業,形成了新型顯示、航空航天、生物醫藥等產業結構。

大廠的產業新城,也是由華夏操刀。2007年5月,華夏幸福與大廠縣政府正式簽署PPP協議,攜手打造大廠產業新城。

給予大廠產業新城的定位,華夏產業園官網上是這樣介紹的:

發力影視文化產業,打造區域產業特色名片,發展人工智能,承接工業4.0高值外溢,同時突破總部商務,順應大勢蓄力樓宇經濟打造北京副中心文化科技組團與全球創意商業化中心。

歷時十二年的規劃打造,大廠潮白河新城也已建設有大廠創業大廈、京東電子城、數字產業園、大廠影視小鎮等產業配套。

其中大廠影視小鎮項目已經簽約了100余家文創企業,《這!就是灌籃》等綜藝節目就是在此拍攝。

環京的規劃和建設,并沒有因為限購升級,房價腰斬,有所停滯。周邊區域的交通、產業、學校等基礎設施,也在穩步推進中。

深耕京津冀產業園區建設多年的某管理層人士認為,“三年以內,環京產業發展將會有一個大的改觀?!?

從過往來看,環京的房價暴漲,并不是因為產業規劃建設成型,帶來區域收入和居住性需求增加而導致房價過高,更多的是來自于北京投資需求外溢。

環京和北京產業融合無疑會越來越好,各自承擔著不同產業類型的人口分流,未來環京區域的產業承接發展究竟成色如何,才會最終決定當地環京城市的樓市價值走向。

如果環京限購不放開,環京房價會長期保持平穩狀態,之前的大漲大跌狀態將難以復制。

對于風云地產界探訪的4個環京新城區域的具體建設和發展情況,歡迎大家點擊文末相關文章了解!

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