長沙撤回"房企利潤不得高于8%"公文 究竟是怎么回事

  來源:中房報發布日期::2019-12-16瀏覽次數:168
被稱為“樓市調控最嚴二線城市”的長沙,在限價、限售、限貸的后面,因為提到“限利”,引發全國矚目。

特稿 | 限利潤還是保地價: 長沙“被輿論”

來源:中房報 記者 趙春林 | 長沙報道

被稱為“樓市調控最嚴二線城市”的長沙,在限價、限售、限貸的后面,因為提到“限利”,引發全國矚目。

12月11日傍晚,長沙市發改委官網發布了《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(長發改價調〔2019〕296號,以下簡稱《通知》),明確了長沙市商品住房價格由“成本+利潤+稅金”構成,平均利潤率為6%至8%?!锻ㄖ窂?2月11日起執行。

12月12日晚上,中國房地產報記者發現,這份《通知》在長沙市政府官網上已被刪除。如同今年9月30日,長沙市住建局發布《長沙市人才購房補貼實施辦法》,以正式文件延續“暫行辦法”一樣,一石驚起千層浪。

“樓市調控最嚴的二線城市驚天大逆轉”“看似仍限價,但發生了改變沒有天花板了”“低利潤率情況下,或鼓勵房企開發高價樓盤以尋求高額利潤”等各種聲音不斷傳出。輿論魚龍混雜時刻,長沙市發改委相關人士對外表示,限價“更嚴”和“放松”的說法均不準確,長沙樓市政策并沒有新的變化。

2016年10月份以來,長沙市多次加碼樓市限購、限售、限價等調控政策,2017年長沙就發布過限價商品房限利潤的政策,因此也獲得“二線城市調控最嚴厲城市”稱號。除了引發全國矚目的“限利”,另有市場人士表示,在當前樓市下行環境下,長沙地價在經歷一輪上漲過后,開發商拿地意愿不高,土地市場正面臨壓力,此時長沙或以保地價來穩定土地市場。

“這次通知提到平均利潤率6%~8%,與兩年前暫行辦法的相關條款基本一致,只是此次條款把之前‘限價商品住房平均利潤率’的‘限價’二字去掉?!币晃划數貥I內人士表示,商品房限價應該仍會繼續。這個通知根本不是樓市新政,只是原來的“暫行辦法”文件兩年有效期滿,需要重新發一個新文件來延續政策的效力。

2017年11月30日,長沙市發改委發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》通知,第六條第二項明確,限價商品住房的平均利潤率為6%~8%,生效日期從2017年12月11日至2019年12月11日。

長沙市明確,商品住房成本由8個方面構成,即樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。也就是說,長沙市商品住房價格繼續采用成本法監制,樓面地價等進入房價成本。

長沙還要求,以下5類費用不得計入商品房價格,包括:住宅小區內經營性設施的建設費用;開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;各種于商品住房開放經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

在商品住房利潤方面,長沙市規定,以樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費的成本之和為基數,平均利潤率為6%~8%。

地價成本一直在漲

2017年10月,長沙市開始推出“限房價+競地價+搖號”出讓住宅用地,“雙限地”成了土地市場供應的主流,地價也在逐步攀升。

不得不說,當時開啟了長沙限價地供應序幕的位于雨花區牛頭村的編號為[2017]長土網040號地塊,住房限定售價為7700元/平方米,起始樓面價約2290元/平方米,競得樓面價約3435元/平方米。另一宗位于雨花區韶山路143號的編號為[2017]長土網041號地塊,住房限定售價為7195元/平方米,起始樓面價約2103元/平方米,競得樓面價約3154元/平方米。

即將于本月下旬掛牌截止、同樣位于雨花區的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊,其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米,起始樓面價就分別約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此,長沙市內五區住宅單價限價全線突破萬元。

“雙限地”的房價在漲,地價也在漲。在長沙樓市熱門片區梅溪湖板塊,2017年12月26日,片區首宗限價地[2017] 053號地塊,住房限定售價為9970元/平方米,以起始樓面價約4794元/平方米出讓。2018年3月12日,該板塊編號為[2018] 009號地塊,住房限定售價為9971元/平方米,起始樓面價約4814元/平方米,競得樓面價達6152元/平方米。2018年9月13日,該板塊編號為[2018]071號地塊,住房限定售價為11000元/平方米,起始樓面價約6000元/平方米,競得樓面價達6417元/平方米。

今年4月16日,位于梅溪湖板塊的編號為[2019] 010號地塊,住房限定售價為12600元/平方米,起始樓面價約6006元/平方米,競得樓面價達到了7207元/平方米。

土地市場轉冷

盡管地價成本一直在漲,但長沙土地市場也呈現出轉冷跡象,房企哄搶地塊的局面不再。

湖南中原戰略研究中心的數據顯示,今年前11個月,長沙市內六區累計供應經營性用地達89宗,供應總建筑面積約1594萬平方米,同比增加23%;累計成交土地建筑面積1409萬平方米,同比增加34%,成交量遠超去年全年。

土地市場看上去明顯放量,但自今年11月以來,長沙土地市場也在轉冷。11月,長沙市內六區總計成交的4宗經營性用地,總建筑面積約38萬平方米,環比減少79%,同比增加253%,成交總建筑面積為今年以來月度最少值,且其中有2宗限價地為底價成交。

中國房地產報記者了解到,房企在長沙理性拿地,除了出于對地價成本一直在漲的憂慮,還有就是明顯感受到了持續加大的短期去化壓力,樓市發出下行信號。

從數據看,11月份,長沙市內五區新房整體供求比1.2,住宅市場已連續4個月處于供過于求狀態。

這種狀態又遇上年末,各大房企紛紛沖刺銷售業績。在更多項目集中入市的同時,長沙有房企不僅向無資格購房者售房,還發生內部銷售人員為搶客戶而互毆現象,有房企甚至全員下達銷售任務,只要交10萬元定金,即可算銷售業績,并獲得銷售傭金。

土地供應方面,12月份,長沙市內六區共有17宗土地出讓。住宅用地中,有5宗為限價地,另出現了5宗不限價地。

“地價即便高溢價也能進入房價成本,看似鼓勵房企放心拿地、保住地價。但短期長沙市場能不能接受更多的高價樓盤?”有房企人士擔心稱。有房企人士也提出自己的顧慮,6%~8%的利潤率較為有限,房價核價后,一旦別的成本增加,項目或面臨虧損風險。

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