小區業主抱團提價炒房引深圳重拳狙擊:二手房價超5%年漲幅可投訴

  來源:21世紀經濟報道發布日期::2019-12-20瀏覽次數:186
即將過去的2019年,全國樓市大部分低迷,僅有深圳、蘇州等極少數城市熱度持續,尤其是深圳,接連不斷的利好政策,提振著二手房業主們的漲價信心。

21世紀經濟報道 張曉玲,林芯芯 深圳報道

深圳寶安鳳凰里小區業主的一紙“漲價檄文”,極有可能成為深圳樓市調控轉向的導火索。

即將過去的2019年,全國樓市大部分低迷,僅有深圳、蘇州等極少數城市熱度持續,尤其是深圳,接連不斷的利好政策,提振著二手房業主們的漲價信心。

然而當這種信心演變到極致,就出現了極端的現象,一些小區業主“抱團提價”,還發布諸多慷慨言論,招致了監管的注意。

截至目前,鳳凰里、恒裕濱城小區已被深圳住建局點名,部分小區房源在安居客已下架,相關責任人被列入黑名單,限制了一些權利。

深圳業內人士指出,近期樓市炒作的風確實太過了,應該予以規范。

自2011年以來,限購、限貸等調控措施層出不窮,但大多針對新房進行管控,這次深圳對二手房業主出手,還是第一次。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,深圳部分區域和項目火爆,不是購買力強大,而是炒作厲害,這已經引起了監管的注意,調控箭在弦上?!胺孔〔怀吹木癫荒苓`逆,二手房市場也不例外?!?

12月19日晚間,深圳市住建局表示,按照宏觀調控的長效機制要求,二手房年增幅不超過5%。如果出現二手房漲幅明顯超過近期成交價格,市民可以向區房地產主管部門投訴。

業主們的野心

12月17日,發生了一例可以載入房地產史冊的事件,史上第一次,二手房業主因“控盤漲價”被約談,相關責任人遭處罰。

這個被通報的小區是中糧鳳凰里花苑,該小區位于深圳寶安區福永街道,于2016年建成,由8棟樓組成,總戶數為1304戶。

2015年開盤時,鳳凰里的價格約為3.5萬/平米,2019年1-11月,該小區成交均價約為4.7萬元/平方米。

如果清楚深圳樓市這幾年的行情,就知道這個價格遠遠跑輸了大市。過去四年間,深圳各區樓盤少則漲幅翻倍,多則翻兩倍、三倍。

11月,深圳放松了豪宅線,二手房稅收大減,眼看其他小區熱火朝天地反價、提價,鳳凰里小區的業主們著急了。

12月13日,這個小區的業主群管理組在微信群發布《告鳳凰里全體業主書》,以“要打響資產保衛第一槍”的名義,號召所有業主集體漲價,“放盤價為5.6萬至6.5萬為界”,建議“急賣業主以5.5萬為最低價”,如果低于5.5萬,“即刻收盤,重新加價后再掛”。

這份告知書隨后在網上不斷流傳,并最終導致監管出手。

這是第一個被官方正式通報的小區,但它并不是第一個“坐莊抬價”的。最先傳出“控盤漲價”的小區,是深圳灣“第一神盤”恒裕濱城。

11月底,恒裕濱城2期4棟的業主群里就上演了這么一出戲,“群里D戶型業主聽指揮,統一掛牌價到2600萬,低于這個數不賣”、“反正都往2600萬以上掛”、“下周2700萬謝謝”。

該小區在2015年開盤時,售價約為10萬元/平,如今掛牌均價突破24萬元/平,部分熱門戶型已經逼近30萬元/平。

類似“控盤”言論出現在很多小區。龍華壹城中心,目前掛牌價格約為7萬/平方米,而業主群有人表示,“現正常銷售的二手房報價請不低于82000/平”,“無計劃短時間出售的房產的若掛盤,價格不低于90000/平,低于此價格的,請配合調整價格”。

中海怡翠山莊也擬了一封告全體業主書,除了定價高低區別,與其他抬價告知書內容極其相似。

據21世紀經濟報道記者調查,在業主群里發出類似漲價聲音的小區,不下10個。最早從恒裕濱城開始,蔓延到了寶安、龍華、龍崗等區的樓盤。

12月19日,住建部門再次通報,點名了恒裕濱城、鳳凰里等小區。

目前,查看貝殼找房,中糧鳳凰里所有二手房源已經下架,顯示“共0套房源”在售,鏈家、中原地產、Q房網等中介平臺也不例外。

李宇嘉認為,深圳業主集體護盤標志著,當房子占據家庭80%以上財富時,每個人想的是如何讓這個財富增值和變現;但業主們的控盤漲價,違背了“房住不炒”的基本精神。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,二手房是一個充分競爭的市場,“每個樓盤的價格是由市場來決定的。小區業主集體抬高房價,使得該小區的價格脫離實際,是非常不理智的行為,只會導致該小區有價無市?!?

中原地產首席分析師張大偉指出,一般控盤漲價的人多為職業炒房客,但這波深圳不少普通業主也熱情參與其中。從博弈論角度,他認為,漲價不可能形成同盟,因為一旦有人低價放盤,所謂聯盟就會土崩瓦解。

炒作底氣何來?

是什么在支撐業主們聯手漲價?

無風不起浪,深圳業主的炒房野心也是有來由的。

何倩茹表示,深圳二手房的行情,其實從今年年初開始已經出現,2月份粵港澳大灣區規劃出臺、8月份先行示范區的提出、以及11月取消“豪宅稅”,這些都陸續刺激了二手房的成交行情,雙方入市更積極。

在各種利好政策推動下,深圳作為熱點城市,資金不斷涌入,樓市隨之上行,漲勢明顯,大量業主短期內資產凈增數十萬、乃至數百萬。

11月中,深圳放松了豪宅線,引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律師人士告訴記者,近期業主反價、違約嚴重。

據易居研究院11月《40城住宅成交報告》,對比北上廣其他三個城市,深圳二手房11月成交價格也是一線城市中環比、同比漲幅最高的。

國家統計局數據顯示,深圳二手房價格環比漲幅已經連續三個月位居全國前五,11月價格環比上漲1.4%,在全國排名第三,是一線城市里唯一一個價格上漲的城市。

據深圳中原地產統計,今年深圳二手房成交登頂三年新高,11月份突破8000套,全年成交超越2018年,環比上漲11.84%,同比上漲91.93%。

11月,深圳二手房成交均價突破6萬元大關,達到62442元/平。這是這個城市的二手房均價首次突破“6萬”,創下歷史新高,也遠超北上廣。

二手房市場變好,業主和中介通過微信群控盤、抱團抬價的操作也隨之出現。

萊坊中國區戰略咨詢部高級董事陳鐵東指出,業主們的做法,凸顯了深圳住宅的緊缺。深圳的產業格局及城市定位高,土地基本劃撥給工業,新增住房供應有限。

另一邊,深圳鼓勵人才落戶,相對其他一線城市來說,深圳的入戶與限購門檻也是最低的,年輕的購買力是拉動深圳樓市的一大需求來源。

安居客房產研究院首席分析師張波指出,影響深圳樓市的主要因素仍然是購房者對于區域的未來預期,利好政策一波接一波,不但本地購房需求明顯提升,外來的投資性需求也在聚集。

深圳業主們正是從中看到炒房的機會,想趁機謀利。

多名房地產業內人士指出,深圳業主不理智的行為表象之下,根本原因仍然是深圳住宅緊缺的事實,自住和投資需求放大,市場供需極不平衡。

雙十二時,深圳突發新政,取消商務公寓“只租不售”,也是為了增加商品房供應,穩定供求關系。

調控呼之欲出?

近期,從佛山到廣州,各地樓市政策密集微調,就在人們對走向猜測紛紛時,12月10-12日,在北京召開的2019年中央經濟工作會議再次明確“房住不炒”。

深圳當然不會是例外。

在土地市場已經出現了對沖性的調控。11月22日,深圳土拍市場推出6宗住宅用地,都采用“雙限雙競”模式,當天沒有出現地王,還有一幅地流拍。

12月11日,深圳前海出讓4宗地塊,其中一塊宅地就設定了9.9萬元/平的銷售均價限制,狙擊高房價的信號已經很明顯。

據中原統計,2019年1-11月,合計房地產調控次數高達554次,同比2018年同期的425次漲幅高達30%。12月以來,房地產調控也已超過30次。

張大偉指出,近期部分城市的房地產出現了各種亂象,要市場穩定,必須針對這些亂象制定政策。

12月19日,深圳房地產業內傳言,有關部門接下來將針對二手房成交和價格等出臺新政,進行限制。但截至目前,并沒有得到證實。

李宇嘉判斷,如若監管部門對二手房進行管控,將標志著深圳樓市調控開始由平穩轉向偏緊,市場秩序大整頓開始。

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