優客工場赴美上市:累計虧損13億,能否贏得與時間的賽跑?

  來源:面包財經發布日期::2019-12-20瀏覽次數:165
整體來看,近幾年優客工場快速擴張,但大多數空間都是不成熟空間,不能為公司提供穩定的現金流及利潤。

日前,優客工場向紐交所遞交了招股書,股票代碼為“UK”。

優客工場是一家聯合辦公空間運營商,成立于2015年。2017年,公司進入新加坡開始布局全球市場。2018年至今,公司加速擴張,并購了包括火箭辦公在內的多家公司。

招股書顯示,優客工場“建立了一個獨一無二的全國性平臺,通過無縫整合線下物理空間和在線會員社區實現差異化”。公司為會員提供靈活、動態的工作場所和服務,以滿足他們多樣化的業務需求,為企業會員的員工提供便利的、高質量的學習和生活設施及環境。

截至2019年9月30日,公司共覆蓋包括中國一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內的42個城市,共設有197個聯合辦公場所,其中,已經運營的辦公場所達171個,可為公司的會員提供7.27萬個工作站。其余26個聯合辦公場所處于在建或準備建設階段,預計將在2019年四季度和2020年開始運營。

經歷了四年的快速發展,優客工場的管理面積、會員及營收都出現了大幅增長,但成本及運營費用依舊較高,使得公司暫未實現盈利。

而在此之前,聯合辦公龍頭WeWork上市卻遭遇了滑鐵盧,估值從曾經的470億美元一路暴跌至80億美元。近幾年,WeWork在加速擴張后,與優客工場一樣也未能實現盈利,盈利能力和資金鏈都存在不小的壓力。

優客工場此次上市后,是否可以扭轉虧損局面呢?

快速并購擴張,營收翻兩倍,會員超60萬

優客工場自成立以來,發展較為迅速。

招股書顯示,公司總營收從2017年的1.674億元人民幣增長至2018年的4.485億,增幅為167.9%。截至2019年9月末,公司總營收為8.746億元,較2018年同期增長了209.9%。

營收的快速增長與優客工場運營空間及會員的快速增長有直接關系。

數據顯示,2017年-2019年9月末,公司的運營空間從66個增加到171個,而會員基數則從同期的10.11萬人增長至60.96萬人,其中包括約58.46萬個人會員和2.5萬企業會員。

優客工場的快速擴張與其不斷并購有直接關系。公開資料顯示,2018年,優客工場收購位于聯合辦公、廣告及品牌推廣或建筑設計與施工行業的6家企業,包括大觀建筑、省廣眾爍。2019年,公司又收購了火箭辦公,鞏固其聯合辦公行業的地位。

但值得注意的是優客工場在不斷并購后形成了大量商譽,截至2019年9月末,公司商譽達15.35億元,較上年末增加1.15億元,占總資產的28.31%。

成本及運營費用較高

雖然,優客工場的營收呈快速增長趨勢,但公司的成本及運營費用也不斷增長。

截止2019年9月末,優客工場的營收成本達10.08億元,較上年同期增加5.64億元,增幅達127.08%。營收成本中占比較大的是辦公空間成員成本,其中主要為租賃費用和運營費用等,而由于運營空間的增加,租賃費用增加也是成本上升的原因之一。

另外,與營銷和品牌服務相關的成本增長較快,截止2019年9月末,營銷和品牌服務共計3.64億元,較2018年同期增加3.63億元,占總成本的36.1%。

另外,優客工場的運營費用不斷增加。截止2019年9月末,公司的運營費用達5.61億元,較上年同期增加94.50%。

招股書顯示,在運營費用中占比較大且增長較快的是長期資產減值損失、管理費用和公允價值變動損失。

截至2019年9月末,優客工場由于運營空間數量增加,導致賬面價值無法收回的長期資產減值損失為8650萬元,較上年同期增加277.73%,占運營費用的15.41%。由于2018年公司開始并購擴張,導致管理費用迅速增長,截止9月末,管理費用達1.29億元,較上限同期增加0.66億元,增幅達103.62%,占運營費用的22.95%。公司公允價值變動損失為1.41億元,較2018年同期增長341.72%。

累計虧損超13億元,僅38%達到成熟空間

目前,優客工場的運營模式有兩種——自營模式和輕資產模式。

在自營模式下有標準化空間U Space,小型辦公空間U Studio,定制化空間U Design;以及輕資產模式下的以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand模式,以管理、系統輸出為主的U Partner模式。除此之外,優客工場還提供包括廣告與品牌服務、孵化和企業投資服務、稅務與金融服務、人力資源服務、法律服務、設計與施工服務、IT支持在內的服務。

截至2019年9月30日,優客工場在輕資產模式下共有39個空間,管理面積約為13.87萬平方米,占所有合作辦公空間總管理面積的22.8%。2018年和2019年前9個月,優客工場的運營利潤均來自在輕資產模式下運營聯合辦公空間的子公司,但公司目前仍未實現盈利。

截至2019年9月末,優客工場凈虧損5.728億元人民幣(約合8010萬美元),較上年同期相比虧損增加3.02億元。歸母凈利潤虧損5.54億元,較上年同期下降111.30%。2017-2019年9月底,優客工場累計虧損約13.91億元。

招股書顯示,公司的重大損失主要來自為發展業務而進行的投資,其中包括開設更多的空間、重新開發現有空間和收購。

此外,優客工場的盈利狀況還取決于聯合辦公空間的成熟度。

公司將開放超過24個月的空間定義為成熟空間。一旦空間達到成熟期,入住率通常較為穩定。截至2019年9月30日,優客工場171個運營的空間中有65個成熟空間,僅占在運營總空間的38%,其余62%的運營空間開放時間為24個月或更短。從入住率來看,171個在運營空間和65個成熟空間的總入住率分別約為79%和83%。

整體來看,近幾年優客工場快速擴張,但大多數空間都是不成熟空間,不能為公司提供穩定的現金流及利潤。

融資超過50億,估值達30億美元

企查查數據顯示,優客工場自2015年開始歷經了多輪融資,總融資金額超過50億元人民幣。以下為公司的融資情況:

截止2018年末,優客工場在完成2億美元D輪融資后,其估值已經達到30億美元。

此外,招股書顯示,2019年以來優客工場還發行了三次普通股及一次可轉換債券。

2019年5月、6月和8月,優客工場分別發行了約7033.31萬股、2031.33萬股和4066.66萬股,面值為0.0001美元的普通股,其投資者均為機構投資者。

2019年1月,優客工場向All-Stars發行了1000萬美元可轉換債券,到期日為2020年1月9日。此外,優客工場創始人毛大慶的全資子公司 Maodq Limited將其持有的約69.8萬股普通抵押給 All-Stars作為擔保。

截止上市前,毛大慶夫婦持有優客工場35.27%股份,為第一大股東。第二和第三大股東分別是Ambitious World Limited和星牌集團,分別持有優客工場8.56%和5.31%的股份。

不斷融資并購,與時間賽跑的優客工場,在此次上市后,能否提高成熟辦公空間轉化率,從而擺脫虧損困境呢?(JW)

本文作者:面包財經

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