探秘深圳二手房業主控盤聯盟:誠心賣的悄悄行動

  來源:經濟觀察報發布日期::2019-12-21瀏覽次數:169
12月18日,深圳住房和建設局宣布將介入調查恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等發布集體漲價言論、惡意炒作二手房價的小區,暫停辦理這兩個小區的二手房網簽手續。

經濟觀察報 記者 陳博2019年冬天,深圳樓市最熱鬧的事情,莫過于業主群里統一掛牌價的“喊話”。

正常情況下,市場成交活躍,準備拋售的二手房業主,會將掛牌價格提高3%-8%左右;部分急需用錢的業主,甚至低于市場價出售。

但深圳灣豪宅片區,恒裕濱城這一輪掛牌價漲幅,普遍超過10%。

這是一場極富戲劇性的漲價游戲。一群活躍的帶頭業主,在小區業主群內,為不同房源、不同戶型設定了遠遠高于正常市場價的掛牌價紅線。低于紅線,不賣!

他們的理由是,共同維護小區的房價。

以恒裕濱城為起點,隨后蔓延到深圳多個片區的二手樓盤中。帶頭業主迫切想憑借聯盟扛住高房價,直到“控盤”質疑四起。

12月18日,深圳住房和建設局有史以來第一次對二手房業主出手,宣布將介入調查恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等發布集體漲價言論、惡意炒作二手房價的小區,約談發布集體漲價言論相關當事人,并暫停辦理這兩個小區的二手房網簽手續。

一場中介行業的“自查”風暴也隨之而來。他們,都是房地產二手房交易鏈條上的重要環節。

“抱團”指揮掛牌價

林斌現在一頭霧水,就連他自己,也不知道小區真實二手房成交價到底是個什么水平。

因為“小區里該下車的業主都下車了;還沒下車的,一小部分業主嚷嚷著要漲價”,近兩個月,價格標準愈發模糊。

“這房價啊,還真要等到我想賣的時候才能搞明白呢。”林斌是恒裕濱城的一名業主。

他居住的這個樓盤,位于深圳灣片區,是深圳市場上當之無愧的豪宅。2013年9月,恒裕濱城一期以約5萬元/平方米的均價開盤,在樓市下行周期大背景下,當天接近售罄;時隔一年多,二期產品入市,銷售均價已經上漲到11萬元/平方米。

但從前的漲幅,遠不及最近這一輪價格變動來得熱鬧。12月中旬,一張恒裕濱城二期4棟業主群的聊天截圖悄然流傳出來,群內人數多達220位,一位活躍的帶頭業主拋出自己的呼吁——“群里D戶型業主聽指揮,統一掛牌價到2600(萬元),低于這個數不賣。”

一場漲價準備戰一觸即發。

“2680(萬元)我就撤了。”群上,立馬有其他業主跟風。

“反正都往2600(萬元)以上掛,一周排一次隊形,下周2700(萬元)謝謝。”帶頭業主繼續加碼。

恒裕濱城二期D戶型,建筑面積約89平方米,如果按照2600萬元的價格粗略估算,掛牌單價高達29.2萬元/平方米。

身為某中介公司后海片區負責人,老王(化名)清楚記得,恒裕濱城去年成交價格最低點,大概是11萬元/平方米。去年下半年,他的團隊促成過該小區一套二手房,成交價也就介于14-15萬元之間。

漲價周期早已開啟,林斌的感觸更加及時,“在8月18日深圳成為先行示范區之前,小區一期均價大約是16-18萬元/平方米,二期介于22-25萬元/平方米之間。”

不過,這種漲幅顯然還無法滿足少部分業主的預期。這段時間,恒裕濱城業主內部互傳兩個掛牌價“紅線”:一期不得低于20萬元/平方米,二期不得低于25萬/平方米。

“像我了解到的,一期房源,如果不是位于低樓層或者雙證(兩本房產證),一般報價都要達到20萬/平方米。”鄰居們的真實想法讓林斌啼笑皆非,“一期的業主覺得,如果二期房子能賣到30萬元/平方米了,那我憑啥才賣10多萬元/平方米。”

種種“喊話”漲價的聊天記錄被傳送至市場,一時之間,業主抱團“控盤”,抬升房價……各式各樣的輿論連續“砸”向林斌的小區。

一位長期與投資客、購房者、一線中介人員打交道的深圳業內人士告訴經濟觀察報,從恒裕濱城蔓延開來,這兩個月,部分二手樓盤業主聯盟漲價的現象就此起彼伏,尤其是深圳南山、寶安中心區一帶。“原來市場單價賣7萬元的樓盤,直接按9-10萬元/平方米的單價跳漲著掛牌,是很常見的事,一個業主群就可以搞定這件事。”

這波帶頭業主各顯神通,一個又一個漲價的方案被他們仔細籌劃,然后拋到業主群中。以一個二手房正常市場價8萬元/平方米的小區為例,帶頭業主將整個小區的掛牌價格分列為3個梯隊:第一梯隊主要針對那些確實著急用錢需要拋售的業主,他們的掛牌價被設定在9萬元/平方米上;第二梯隊,是部分不是著急賣房的業主,掛牌單價設定在9.5萬元的紅線上;第三梯隊指向的是根本沒有出售意愿的業主,他們為了哄抬樓盤價值,通常將掛牌價設定為10-11萬元/平方米。

“如果是不了解實際情況的購房者,還會覺得這整個小區二手房價格層次挺豐富。”上述深圳業內人士說。

帶頭業主迫切想通過聯盟扛住高價格,外界的“控盤”質疑紛紛擾擾,但卻迅速被恒裕濱城的另外一波業主矢口否認——“就像炒股坐莊,說白了,這次就是一些小散戶,只盯著那一套房子,拉個小莊護護盤。靠譜一點的業主,自己心里有數,該掛多少價格不是別人說了算。”

實際上,恒裕濱城內部,幾位業主曾私下聊起這個話題,他們覺得更大的可能性是,少數業主出于開玩笑性質在業主群里提出漲價建議。“因為自己的房子升值了,大家肯定都挺開心。”作為恒裕濱城二期的業主,余建一度也參與到討論之中。

業主“鄙視鏈”

9月份,同樣是恒裕濱城二期4棟,一套88平方米的戶型,賣出27萬元單價。消息傳到耳邊時,余建的感受就是一句話,“所有業主的集中意愿,都想漲價。”

距離恒裕濱城4公里左右的海印長城,兩個月前,曾有業主掛牌一套122平方米房源,掛牌價一度從1200萬元降至1120萬元。不曾想,深圳豪宅標準新一輪調整落地,業主又重新將掛牌價上調到1220萬元。對照正常市場成交價的話,這一報價至少高了30-40萬元。

相比之下,余建更愿意將恒裕濱城的漲價歸結為底氣,“既然掛這么高的價格,還能有成交,說明恒裕濱城的價值是被市場認可的。所以,這個小區才有底氣抬高掛牌價。”

恒裕濱城附近大把10萬+二手房,要不樓齡較老,要不離海太近,要不配套沒有那么成熟完善,要不規模不夠大……總而言之,一個個因素疊加起來,無論從區位,還是從物業品質來看,這個盤確實占據整個片區的先發優勢。“業主頭腦一發熱,我們就值這么多錢。”長期在深圳灣片區帶客看盤,老王更懂這些業主們的膨脹心態。

還有一層更宏觀的原因,先行示范區建設、“豪宅稅”取消等利好,正在扭轉業主們的預期。“深圳政策會放松,房價要漲——他們將這部分預期提前釋放到現在的價格里。”上述深圳業內人士在與一眾恒裕濱城業主打交道時,發現他們對后市預判頗為樂觀。

漲價的計劃蓄勢待發,同個小區內,但凡有掛牌價低于“指揮”價的房源被搜索到,帶頭業主迅速找上門,或為難、或譴責。

“現在一些業主如果誠心想要出售的話,往往都是靜悄悄私下行動,不敢讓其他鄰居知道。”深圳南山后海片區的一名經紀人對此頗感無奈。

恒裕濱城苦心策劃“漲價大法”,也有豪宅樓盤明確提出“抵制”。華僑城片區,是深圳的老牌豪宅區,薛麗的房子就位于此,“像我們小區業主群,就沒有這類抬價的情況,我們堅決抵制。”

富豪階層,大部分手握不止一套房子,深圳灣一號說買就買,這是薛麗小區業主的群像。“我的鄰居大部分是自住,都不太會這樣算計房價。”業主“控盤”的傳言第一時間擴散到薛麗所住的社區內,她說,很多成熟的社區不存在這種行為,投資客和中產階級比較多的社區,可能業主抬價的心理會比較強。

相比片區其他樓盤,恒裕濱城的投資客比例確實比較高,老王在日常工作接觸中也察覺到這一點。

盡管不停有恒裕濱城業主發出聲音——“真算不上控盤”,但深圳商品房歷史上,第一次將監管的“板子”打到了業主身上。12月18日晚上,深圳市南山區住房和建設局的一則情況通報“出爐”,通報指出,恒裕濱城花園個別業主發布漲價言論,涉嫌惡意炒作二手房價,此行為對片區房地產市場健康發展產生不良社會影響,南山區住建局對此開展調查。

通報同時還公布了一系列處理措施——對發布集體漲價言論相關當事人進行約談;暫停辦理恒裕濱城花園二手房網簽手續;涉嫌惡意炒作,哄抬房價行為一旦查實,相關責任人將列入黑名單,并研究采取限制其買賣住房等相關措施;其他涉嫌擾亂市場秩序的違法違規行為,將移交相關部門依法進行處理。

中介行業的“地震”

“這套房子,現在掛牌價2150萬元。這個地段,房價絕對不會跌,只有繼續往上漲。”陳鶴正在向客戶推薦恒裕濱城一期一套113平方米的二手房。

“可我對這里單價的印象還停留在15萬元以下,什么時候就漲到20萬了?”客戶發出疑問。

“深圳灣這邊的房子,雙證(兩本房產證)單價可能還在15萬元之內,單證早就過了15萬元了。”陳鶴耐心向客戶“補課”。

“現在還有談價空間嗎?”面對高價,客戶不免躊躇。

“基本上沒有了,現在這里都沒房可賣。2150萬元這個價格,業主確實沒有漲價。”陳鶴咬緊價格“口徑”。

這一幕發生在深圳南山區住建局情況通報之前。

陡然上漲的房價,不僅是購房者不能承受之重,也成為橫亙在中介從業人員工作中的一堵“墻”。

老王最近帶了不少意向客戶到恒裕濱城看房,但客戶需求與業主心理價位的匹配度相差甚遠,“業主現在把價格抬到這么高,客戶從看房到做決定一整個周期里,確實存在障礙。說實話,哪怕是我們中介,促成交易也很難。”

大部分的意向客戶,最終在老王推薦下選擇了片區內其他樓盤。

老王的同行,深圳德祐金地梅隴鎮A店店東戴婷婷,卻走向截然相反的另外一條路——她的第二重身份,是金地梅隴鎮小區2棟業主,“我建議大家新掛的房子可以掛7萬+單價,共同維護我們的房價。”12月中旬,她在自己組建的小區業主掛牌群中打下這樣一句話。

在這場“控盤”風波中,還有一種中介,如果遇到掛牌價高于片區整體房價的房源,他們直接放棄推薦。“畢竟購房者到任何一個片區買房,前期肯定自己做了一些功課,推了也是白推。”深圳一名鏈家經紀人告訴經濟觀察報。

房地產三級市場交易,究根結底還是業主、中介與購房者三方相互作用的復雜博弈。利益鏈條上的每一方,任何一點風吹草動,都直接影響最后的成交結果。

12月17日與18日,當深圳市官方接連兩天發文通報,暫停中糧鳳凰里和恒裕濱城兩個小區的二手房網簽手續之后,深圳各大主要中介機構APP一度將恒裕濱城和中糧鳳凰里的二手房源下架。

截至12月19日中午,中糧鳳凰里在貝殼找房、中原地產、Q房網等中介APP上的房源全部下架;恒裕濱城在這三大APP上的在售房源,僅剩數套。

一名深圳中介機構高管透露,房源下架,其實住建局并沒有對中介機構提出明確要求。但此前一天,深圳市房地產中介協會已經跟各個會展單位通氣。各大中介機構為了避免牽涉其中,被誤認為參與到哄抬房價里面,所以暫時先下架高價房源,保證自身安全,等事情比較明朗的時候再做考慮。

“住建局只是在調查階段暫停網簽,等到事情水落石出之后,還是會恢復正常(網簽)。”他表示。

與此同時,一場自查行動也拉開了帷幕。上述深圳鏈家經紀人稱,從12月18日早上開始,全深圳貝殼系都在徹查房源掛牌價,包括旗下所有中介人員的朋友圈。現在只要掛牌價高出周邊市場價或之前成交價的15%左右,貝殼系APP都不會顯示這類房源。

余震依然在繼續。同樣是12月18日,德祐(天津)房地產經紀服務有限公司深圳分公司不單對德祐金地梅隴鎮A店予以摘牌節約處理,對涉及合規管理違規的經紀人也予以紅線處理,扣減12分信用分,限制1年進入平臺。

據經濟觀察報了解,同一天,政府相關部門已經到恒裕濱城周邊各大中介分行走訪,了解近期成交價、掛牌價等情況,著手調查是否有業主控盤的現象,并提醒中介機構不要參與到這件事情里面。(應受訪者要求,文中林斌、余建、薛麗、陳鶴均為化名)

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