房企系長租公寓冰火兩重天:首創加碼、陽光城啟新、南都物業止步

  來源:邁點發布日期::2020-05-20瀏覽次數:964
近日,房企系長租公寓又是動作連連:首創集團成功發行10億元住房租賃專項公司債券、陽光城在福建首個公寓啟幕、南都物業表示后續不再增加長租公寓項目...相比而言,其他派系卻顯得“悄無聲息”。但就是在這動作頻發的房企系之中,卻也呈現出了“冰火兩重天”的不同狀態。

近日,房企系長租公寓又是動作連連:首創集團成功發行10億元住房租賃專項公司債券、陽光城在福建首個公寓啟幕、南都物業表示后續不再增加長租公寓項目...相比而言,其他派系卻顯得“悄無聲息”。但就是在這動作頻發的房企系之中,卻也呈現出了“冰火兩重天”的不同狀態。

看來,即便是被戲稱為“地主家兒子”的房企系長租公寓,也并沒有吃不完的“余糧”。

同一天:有人止步,有人啟新

房企系,作為長租公寓行業中在資源、資本等方面更具優勢的一個派系,一直被行業視為發展的風向標。例如3月以來,房企系長租公寓融資頻頻傳來捷報,據邁點空間租賃統計,約有124億人民幣準備進入長租公寓市場。當時邁點空間租賃就發表了題為《豪擲124億,“插班生”房企系長租公寓激情“狂奔”?》的文章,共同探討這樣的動作,會不會成為地產系頭部品牌開始正式“狂奔”的信號。

而到了5月,情況又有了新的變化。

5月18日,南都物業服務集團股份有限公司舉行網上投資者交流會。據觀點地產新媒體報道,對于公司募投項目進展,南都物業方面回答表示,公司五個募投項目仍在投入,其中“公寓租賃服務項目”現有6處項目,已有部分項目實現盈利,未來運營公寓租賃項目的大悅商業將向輕資產運營模式轉型;并指公司的長租公寓為募投項目,后續不再增加項目。

“后續不再增加項目”,基本代表著長租公寓這項業務在南都物業將會維持現狀,短時間內不再會有新的大動作,止步于此。而且據公寓次世代爆料,曾計劃3年開100萬間長租公寓的地產系品牌,從去年底到今年初,陸續賣掉了廣州4個項目,只留下2個能盈利的項目,“年后有3個項目是打包賣的,總價900萬,其中一個項目原先設計裝修就花了近2000萬”。

但這也并不是房企系長租公寓的全景寫照,因為有人停下步伐的同時,還有人選擇繼續前行。

同樣是5月18日,陽光城集團旗下在福建的首個公寓——廈門陽光城睿灣度假公寓式酒店開業。至此,目前陽光城集團在全國已有4家高端公寓產品,分別布局于上海、西安、廈門。

不僅如此,還是在 5月18日這一天。據上交所消息,北京首都創業集團有限公司2020年公開發行住房租賃專項公司債券(面向專業投資者)完成發行。消息顯示,本期債券實際發行金額10億元,票面利率為2.68%,期限為3年,起息日2020年5月18日。本期債券募集資金全部用于住房租賃項目建設與運營。

冰火兩重天,房企系也不容易

僅僅是在5月18日這一天,三家不同的房企,在長租公寓業務板塊表現出了不同的態度。用稍微夸張一點的說辭,大抵就是“冰火兩重天”了。

現在回頭來看,克而瑞發布的第一季度房企長租公寓規模排行榜。其實當時一些房企系對于長租公寓業務的“懈怠”已經有跡可循。榜單顯示,新形勢下房企長租公寓雖然新開業預期較低,開業增速由2019年四季度的16%大幅下降至4%。

但截至3月底,TOP20企業累計開業規模仍達到33.6萬間,頭部企業依舊保持逆勢增長。其中,龍湖冠寓一季度新開房源1729間,占總新增開業量的14%;旭輝領寓新開業規模也達到1500間。

分析個中原因,克而瑞租售研究團隊認為,由于長租公寓的投資回收周期一般較長,在規模成長過程中,資金的投入量需求較大,資金的成本對于運營企業而言至關重要,通常資信良好的房企具備較好的現金流狀況,同時融資渠道和成本相對較低,具備一定的優勢。

但其實可以看出,即便是“財大氣粗”的房企系在后疫情時代,也面臨著資金方面的壓力。

房企系內部洗牌,二度開啟

其實房企系對于長租公寓業務板塊,早在2019年上半年就已經開啟過一次內部洗牌,當時朗詩和遠洋將長租公寓業務板塊剝離,還有其他的一些地產公司也將這一業務從上市主體中剝離。隨著“萬村計劃”的暫停,萬科在長租公寓領域的擴張也已基本停滯。

這一做法的原因是,長租公寓業務板塊的長期不盈利,拖累了上市主體的業績。因為,相較于獨立長租公寓運營商每一步都壓上“身家性命”,房企類長租公寓更多是作為開發業務之外的一種多元化補充。所以,過多地損失上市主體的利益,導致股東不滿,對于房企而言,這筆買賣一點都不劃算。

而現在,房企系方向迥異的頻頻動作,其實是主動開啟了內部的第二輪洗牌。相比起一些丟下公寓就跑,不管不顧后續押金和租客事宜的其他派系長租公寓而言,房企系的收尾顯得更為干凈利落。手持僅有的幾個項目,不再繼續投入,既不影響上市主體的聲譽,也不耽誤將長租公寓業務板塊慢慢淡化。

所以在2020年,我們或許會看到房企系“糾結矛盾”的一面。就如3月和5月不同的動態一樣,3月房企帶著124億入場,5月2家房企準備帶著他們的長租公寓逐漸在市場上淡化。

當長租公寓步入了精細化運營升值的后發展階段,會有更多類似這種內部自我洗牌的事情發生。原因諸多,例如公司主體發展所需、物業或者資本資源受限、經營過程中遇到多重阻礙等等等等。而且,面對極長的投資周期以及巨大的投入,更加謹慎的“房企類”長租公寓運營商或已開始重新審視行業的前景。

相比起一些品牌因為本身經營模式錯誤,從而發生的外部力量強行洗牌,如高收低租最終導致的資金鏈斷裂以及租金貸問題等等。這類自我洗牌更為溫和,而且對于業主和租客的損傷也是最小的。唯一有損傷的,大概就是一些房企系在剛剛入場之際,曾經放出的“豪言壯志”不能實現了。

“寒冬”仍未徹底過去,2020年行業新一輪的洗牌勢必開啟,而只有內功扎實、經營穩健的企業,才能夠從容應對困境,在未來的競爭中占有一席之地。

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